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            購買預售或新建商品房注意事項

            信息來源:監管處
            發布日期:2020年05月08日
            瀏覽次數:

            什么是商品房預售?

            商品房預售也稱房屋預售,是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給購房者,并與購房者約定,由購房者先交付定金或預付款,在房屋建成后的一定時期內擁有現房的房產交易行為。

            什么樣的商品房項目符合預售條件?

            根據《城市商品房預售管理辦法》(建設部令第131號)第五條規定, 商品房預售應當符合以下條件:(1)已交付全部土地使用權出讓金,并取得土地使用權證書;(2)持有建設工程規劃許可證和施工許可證;(3)按提供預售的商品房計算,投入開發建設的資金達到工程建設總投資25%以上,并已經確定了施工進度和竣工交付日期。

            購房人在預購商品房時應當核實哪些資料?

            一是查驗開發商是否有房地產開發企業資質;二是查驗該樓盤是否取得了商品房預售許可證,可在房產部門官網上查詢此預售項目及開發商的情況;三是查驗預售項目的土地使用手續、規劃許可手續和施工許可,查看《商品房質量保證書》《商品房使用說明書》。

            怎樣預防開發商將已預售的房屋一房二賣?

            可在簽訂預售商品房合同后,在不動產登記機構辦理預告登記?!段餀喾ā穼㈩A告登記制度用基本法律的形式固定下來,根據《物權法》第二十條規定,當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議,為保障將來實現物權,按照約定可以向登記機關申請預告登記。預告登記后,未經預告登記的權利人同意,處分該不動產的,不發生物權效力。

            出賣人未取得商品房預售許可證明,與買受人簽訂的房屋預售合同是否有效?

            《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規定:“出賣人未取得商品房預售許可證明,與買受人訂立的商品房預售合同,應當認定無效,但是在起訴前取得商品房預售許可證明的,可以認定有效?!笨梢?,要簽訂商品房預售合同,開發商必須取得商品房預售許可證明,否則,該合同是無效的。當然,也有例外情況。如果在買受人向法院起訴之前,商品房預售人取得了商品房預售許可證明,也可以認定預售合同有效,但前提是在起訴前取得。

            商品房買賣認購書中的“定金”與“訂金”有何區別?

            在商品房買賣認購書中,通常會設有“定金”或“訂金”條款,雖然僅一字之差,產生的法律效果卻大有不同。定金的作用是擔保合同的成立、履行,具有擔保的性質,是承擔違約責任的一種形式。定金有特定的定金罰則,帶有懲罰性質?!蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規定,出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的,如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同,應當按照法律關于定金的規定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由,導致商品房買賣合同未能訂立的,出賣人應當將定金返還買受人。如果只是因為雙方沒有達成一致意見而導致訂立合同失敗,開發商也應將定金退還購房者。

            訂金實質上具有預付款的性質,不具有定金的性質,不適用定金罰則。訂金是在交易尚未完全達成的情況下,買方為了表達誠意,使賣方對交易有信心而先履行部分義務即支付的部分款項。此時如果出現違約情況,一般只能按照預付款的規制進行處理,即接收方應將訂金返還給交納方?!渡唐贩夸N售管理辦法》第二十二條第二款規定,符合商品房銷售條件的,房地產開發企業在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預訂款性質費用的,訂立商品房買賣合同時,所收費用應當抵作房價款;當事人未能訂立商品房買賣合同的,房地產開發企業應當向買受人返還所收費用;當事人之間另有約定的,從其約定。

            房地產開發商未取得商品房預售許可證,采用收取意向金、認購金、房號定金、“內部認購”等方式預售商品房,其行為合法嗎?

            不合法?!冻鞘蟹康禺a管理法》第四十五條、《城市房地產開發經營管理條例》第二十三條均明確規定,商品房預售應當取得商品房預售許可證明?!蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條也規定,出賣人未取得商品房預售許可證明,與買受人訂立的商品房預售合同,應當認定無效。在取得商品房預售許可證前,采取收取意向金、認購金、房號定金、“內部認購”等是開發商的一種促銷方式?!渡唐贩夸N售管理辦法》(建設部令第88號)第二十二條規定: 不符合商品房銷售條件的,房地產開發企業不得銷售商品房,不得向買受人收取任何預訂款性質費用。

            購房者在簽訂商品房買賣合同時應注意哪些事項?

            一是使用商品房買賣合同示范文本;二是注意有無設定“霸王條款”。

            商品房買賣合同的主要內容有哪些?

            根據《商品房銷售管理辦法》規定,商品房買賣合同應具有以下主要內容:(1)當事人名稱或者姓名和住所;(2)商品房基本狀況;(3)商品房的銷售方式;(4)商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間;(5)交付使用條件及日期;(6)裝飾、設備標準承諾;(7)供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任;(8)公共配套建筑的產權歸屬;(9)面積差異的處理方式;(10)辦理產權登記有關事項;(11)解決爭議的方法;(12)違約責任;(13)雙方約定的其他事項。

            開發商遲延交房,購房者可以退房嗎?

            根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條的規定,出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款,經催告后在3個月的合理期限內仍未履行,當事人一方請求解除合同的,應予支持,但當事人另有約定的除外。法律沒有規定或者當事人沒有約定,經對方當事人催告后,解除權行使的合理期限為3個月。對方當事人沒有催告的,解除權應當在解除權發生之日起1年內行使;逾期不行使的,解除權消滅。

            商品房的質量保修期是多長時間?

            《建設工程質量管理條例》對房屋的質量保修期做了明確的規定,開發商規定的保修期不能少于國家規定的標準。商品房質量保修期從開發商將驗收合格的房屋交付購房者使用之日起開始計算,如果在保修期內發生了屬于保修期范圍的質量問題,開發商應當履行保修義務,并對造成的損失承擔賠償責任。

            開發商拒不辦理產權證怎么辦?

            《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規定,由于出賣人的原因,買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的,除當事人有特殊約定外,出賣人應當承擔違約責任: (1)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限;(2)商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;(3)商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的,自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的,可以按照已付購房款總額,參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

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